Le società immobiliari sono strumenti fondamentali per chi desidera gestire, valorizzare e proteggere il proprio patrimonio immobiliare. A seconda delle attività svolte, degli obiettivi e delle necessità specifiche, possono essere implementate con forme giuridiche diverse. Ovviamente, ogni soluzione porta con sé differenti implicazioni fiscali. A prescindere dalla forma giuridica prescelta, si possono individuare tre differenti categorie di società immobiliari: la società immobiliare di costruzione, la società immobiliare di compravendita e la società immobiliare di gestione statica. Quest’ultima, dopo una rapida panoramica delle tre tipologie, sarà oggetto di approfondimento.

Le società immobiliari di costruzione e compravendita, rappresentano due approcci distinti ma complementari nel panorama dell’industria immobiliare. Entrambe le formule imprenditoriali rispondono a logiche di mercato specifiche e, pur offrendo vantaggi potenziali (come tutte le attività imprenditoriali), presentano sfide e rischi che richiedono competenze mirate e una strategia di medio lungo periodo da definire con attenzione.

Le società immobiliari di costruzione si dedicano alla progettazione, realizzazione o ristrutturazione di immobili destinati alla rivendita. Il loro obiettivo è duplice: rinnovare il patrimonio edilizio esistente e generare profitti, contribuendo alla creazione di nuovi spazi abitativi, commerciali o industriali. Gli immobili realizzati o acquistati da queste società sono trattati come “beni d’impresa”, con un modello contabile basato su costi e ricavi.

Dal punto di vista fiscale, la cessione degli immobili da parte delle imprese costruttrici è soggetta a IVA nei primi cinque anni dalla conclusione dei lavori; trascorso questo periodo, l’applicazione dell’imposta diventa opzionale, offrendo maggiore flessibilità nelle operazioni di vendita. Inoltre, è importante distinguere gli immobili classificati come “patrimonio”, il cui reddito è calcolato con criteri fondiari, limitando in modo significativo la deducibilità delle spese associate.

Tra i principali vantaggi di queste società spiccano la possibilità di generare flussi di reddito immediati attraverso la vendita degli immobili e l’accesso a deduzioni fiscali per spese di costruzione e ristrutturazione. Tuttavia, il settore è caratterizzato da elevata volatilità, con oscillazioni nei prezzi e cambiamenti nella domanda che possono influire sui margini di profitto. Una sfida ulteriore è rappresentata dalla complessità della gestione fiscale, richiedendo competenze specifiche e una pianificazione attenta, soprattutto per quanto riguarda l’IVA e le imposte indirette.

Per avere successo, è fondamentale una strategia imprenditoriale e fiscale solida, accompagnata dalla capacità di raccogliere finanziamenti adeguati. Ovviamente, l’avvio di questo percorso imprenditoriale non è esente da sfide. Il settore è fortemente influenzato dai cicli economici e dalla volatilità del mercato. Il mancato perfezionamento delle vendite potrebbe rendere la gestione finanziaria più complessa, tanto più quando l’impresa è stata finanziata da capitali di terzi piuttosto che da capitale proprio. Un calo della domanda può portare a immobilizzazioni di capitale e margini ridotti. La frequenza delle transazioni impone inoltre un’attenzione particolare agli aspetti fiscali, come l’impatto dell’IVA e la tassazione delle plusvalenze.

Le società immobiliari di compravendita hanno come obiettivo l’acquisto di immobili già costruiti con l’intento di rivenderli sfruttando, per quanto possibile, le variazioni di prezzo. Gli immobili, in questo caso, sono considerati “beni merce”, destinati a un ciclo produttivo rapido che include l’acquisto, l’eventuale trasformazione e la rivendita. La rapidità è spesso un elemento chiave per massimizzare i margini di profitto e ridurre i rischi.

Fiscalmente, il trattamento è analogo a quello delle imprese di costruzione per gli immobili destinati alla rivendita. Tuttavia, il successo di questo modello imprenditoriale si basa sulla capacità dell’imprenditore di individuare e sfruttare le opportunità di mercato più redditizie, beneficiando del differenziale tra i costi di acquisto e i ricavi di vendita.

Anche le società immobiliari di compravendita presentano peculiarità e rischi. Il principale rischio consiste nell'impossibilità di rispettare i piani di rivendita degli immobili. Tale ritardo potrebbe compromettere l’equilibrio finanziario qualora l’acquisto sia stato effettuato con capitale di terzi.

Inoltre, la permanenza nel bilancio di immobili (che, in attesa della cessione, potrebbero essere stati locati) potrebbe comportare la “riqualificazione” della società immobiliare di compravendita in società immobiliare di gestione (di cui si dirà nel capitolo successivo) con rilevanti penalizzazioni fiscali.

Nel panorama delle società immobiliari, le società di gestione statica si distinguono come una soluzione strategica per chi desidera proteggere e valorizzare il proprio patrimonio immobiliare, ottimizzando al contempo la gestione e la fiscalità nel lungo termine. Queste società non operano nella costruzione o nella compravendita, ma si concentrano esclusivamente sulla gestione degli immobili, ovvero sulla loro amministrazione e locazione. Tale approccio rappresenta una scelta ideale per chi intende preservare il proprio patrimonio immobiliare, assicurandosi al contempo un reddito stabile e duraturo.

Infatti, la motivazione alla base della costituzione di una società immobiliare di gestione statica è strettamente legata all’esigenza di preservare il patrimonio nel tempo, consolidandolo all’interno di un’entità giuridica. Questa struttura consente di centralizzare gli asset immobiliari, semplificando la gestione e migliorando l’efficienza amministrativa.

Un elemento chiave è la possibilità di affidare la gestione degli immobili a un amministratore esperto, che supervisioni le operazioni quotidiane e garantisca un approccio professionale. Inoltre, le società immobiliari statiche offrono significativi vantaggi legali e fiscali, particolarmente utili nei processi di passaggio generazionale. Attraverso questa struttura, è possibile evitare la frammentazione del patrimonio, preservando l’unità degli immobili e facilitando la transizione tra generazioni. Infatti, ciò che viene trasferito di generazione in generazione non sono i singoli immobili, ma le quote societarie che rappresentano l'intero patrimonio.

Uno degli aspetti più delicati legati alle società immobiliari di gestione statica riguarda la deducibilità dei costi, regolata dai principi di inerenza e competenza. Questi principi stabiliscono che i costi possono essere dedotti solo se strettamente connessi ad un'attività commerciale. Tuttavia, nella pratica, molte sono le limitazioni alla deduzione fiscale. In particolare:

• Immobili abitativi: Per le società immobiliari composte principalmente da immobili a uso abitativo, i costi deducibili sono fortemente limitati. Questi immobili, classificati come "patrimoniali", non permettono la deduzione delle spese operative, quali i costi di manutenzione ordinaria e riparazione, salvo che non siano direttamente legati alla riduzione del canone di locazione (limite del 15%).
• Immobili strumentali per natura: In questo caso, i costi sono generalmente deducibili. Si tratta di immobili rientranti nelle categorie catastali A/10 (uffici), B, C, D ed E. Questi beni, anche concessi in locazione, mantengono la loro natura strumentale, poiché non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza trasformazioni radicali tali da comportare un mutamento di classificazione catastale¹.

Nel novero, invece, dei costi deducibili, è possibile considerare:

• Servizi professionali: compensi a commercialisti, avvocati e consulenti fiscali, oltre al compenso dell’amministratore, purché collegati alla gestione del patrimonio. Ad esempio:
• Analisi della redditività: studio della redditività degli immobili locati per ottimizzare gli investimenti.
• Contrattualistica legale: supporto nella redazione e revisione dei contratti di locazione.
• Pianificazione fiscale: identificazione di strategie per ridurre il carico fiscale tramite le detrazioni ammesse.
• Interessi passivi relativi ai finanziamenti contratti per l’acquisizione degli immobili patrimonio: se riferiti a immobili locati, costituiscono una voce deducibile, garantendo un vantaggio fiscale significativo. Tuttavia, tali interessi presentano limitazioni alla deducibilità quando si riferiscono a immobili tenuti a disposizione (es. immobili non locati).

Restano invece indeducibili le spese di straordinaria manutenzione, le quote di ammortamento e le spese condominiali.

Nonostante le sfide legate alla deducibilità dei costi, le società immobiliari di gestione statica possono rappresentare una scelta vantaggiosa per molte famiglie e organizzazioni patrimoniali.

Uno dei benefici principali è, infatti, la centralizzazione del patrimonio immobiliare all’interno di un’unica entità giuridica. Questo approccio consente di raccogliere in un unico “contenitore” tutte le proprietà immobiliari detenute per il tramite delle quote societarie, evitando che vengano disperse o gestite in modo disorganico. Centralizzando gli asset, la società ottimizza la gestione patrimoniale e consente di prendere decisioni più informate e strategiche, senza la confusione derivante dalla frammentazione degli immobili. Un simile approccio semplifica anche la pianificazione e l’implementazione di strategie fiscali mirate, che possono essere più difficili da gestire quando gli immobili sono distribuiti su più entità separate o detenuti a titolo personale.

Un altro elemento di forza riguarda la pianificazione del passaggio generazionale. Per molte famiglie, trasferire la gestione degli immobili ai propri eredi può rappresentare una questione delicata. Le società di gestione statica possono rappresentare una soluzione ideale, in quanto offrono un modo per facilitare il passaggio degli asset tra i membri della famiglia riducendo i conflitti che spesso sorgono durante la successione. Infatti, come sopra anticipato, a passare di mano saranno le quote piuttosto che i singoli asset. Questo rende la gestione molto più semplice, evitando la complessa separazione patrimoniale sugli eredi.

Un ulteriore vantaggio significativo è rappresentato dall'opportunità di beneficiare delle agevolazioni fiscali legate al trasferimento delle quote societarie di maggioranza.

In particolare, la recente modifica dell’art. 3, comma 4-ter, del TUS ha introdotto una novità significativa, prevedendo la possibilità di esentare fiscalmente il trasferimento di quote o azioni di società di capitali. Tuttavia, l’effettiva applicazione di questa norma potrebbe essere soggetta a ulteriori interpretazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Secondo la nuova formulazione della norma, per beneficiare di tale esenzione, risulta sufficiente mantenere il controllo di diritto sulla società, senza la necessità di continuare a esercitare un’attività d’impresa. Questa modifica includerebbe di diritto anche le società immobiliari di gestione statica. Ciò offre un vantaggio enorme per le famiglie che vogliono trasferire il controllo (mediante il trasferimento delle quote) delle proprie proprietà immobiliari di gestione ai propri eredi. Invero, nella precedente formulazione della norma, tale possibilità risultava preclusa.

Questa innovazione legislativa, nel semplificare l’istituto, rende più vantaggiosa la pianificazione del passaggio generazionale, riducendo il carico fiscale associato alla successione di tali strutture e rendendo le società immobiliari di gestione statica ancora più attrattive come strumenti per la protezione e la valorizzazione del patrimonio familiare.

Tenuto conto di quanto sopra argomentato, la scelta di implementare una società immobiliare di gestione statica deve essere preceduta da un’analisi mirata che possa valutare pro e contro tenuto conto dei desiderata della famiglia. Solo con un’attenta pianificazione è possibile bilanciare i vantaggi e i limiti di questa struttura, garantendo una gestione sostenibile ed efficace nel lungo periodo.

Nel 2025, il contesto normativo offre un ventaglio di opportunità significative, attraverso strumenti mirati a semplificare le strutture societarie, ridurre la pressione fiscale e agevolare gli impatti fiscali nell’assegnazione e nella cessione.

Una delle principali innovazioni fiscali per il 2025 riguarda il regime agevolato per l’assegnazione degli immobili societari ai soci. Questo regime consente di trasferire gli immobili con un’imposta sostitutiva dell’8%, calcolata sul minore tra il valore catastale dell’immobile e quello normale (di mercato). La grande novità sta nella significativa riduzione delle plusvalenze imponibili, che si traduce in un carico fiscale nettamente più contenuto rispetto a quanto previsto dai regimi tradizionali. 

In aggiunta, questa misura semplifica il trasferimento degli immobili dal perimetro societario, rendendolo più accessibile ai soci. L’ imposta di registro risulta dimezzata e le ipotecarie e catastali fisse piuttosto che proporzionali.

L'assegnazione agevolata si rileva particolarmente vantaggiosa in alcune situazioni specifiche, ad esempio:

• Quando il patrimonio immobiliare della società è limitato a pochi asset e la gestione societaria risulta eccessivamente complessa rispetto ai benefici offerti.
• Quando l’obiettivo principale è semplificare la struttura patrimoniale e trasferire la proprietà degli immobili ai soci.
• Quando la protezione patrimoniale non rappresenta più una priorità, rendendo preferibile la gestione diretta degli immobili.

Questa opportunità può rappresentare una soluzione efficace ma deve essere valutata attentamente anche tenuto conto della sua complessità attuativa soprattutto nei casi di assegnazione parziale. 

Un’altra rilevante opportunità per il 2025 è rappresentata dalla possibilità di trasformare agevolmente una società immobiliare in una società semplice con un regime ad hoc. Questa operazione consente di ridurre i costi amministrativi e migliorare l’efficienza fiscale, applicando un’imposta sostitutiva dell’8%.

La trasformazione agevolata in società semplice permette di ereditare il quinquennio di detenzione degli immobili rendendo la plusvalenza di cessione non imponibile.

L’anno fiscale 2025 presenta opportunità interessanti per i soci di società immobiliari di gestione statica. Questi possono scegliere di assegnarsi gli immobili, tornando così in possesso diretto del patrimonio, oppure, attraverso la trasformazione in società semplice, valutare la possibilità di una successiva cessione degli stessi.

Pianificare e implementare le soluzioni più adatte alle proprie esigenze richiede un approccio consapevole e il supporto di esperti del settore. Solo con un’attenta analisi e una strategia mirata è possibile sfruttare appieno queste opportunità. Il 2025 rappresenta un momento chiave per ripensare la gestione patrimoniale e costruire fondamenta solide per il lungo termine. Agire oggi è essenziale per cogliere i benefici di un contesto normativo così favorevole e assicurarsi un futuro più stabile e sostenibile.